Что будет с ценами на жилье в Москве в 2019 году?
— Что будет с ценами на жилье в Москве в 2019 году? Какой прогноз?
Отвечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев:
Наступающий год на рынке недвижимости будет очень непростым. C одной стороны, предпосылок для роста спроса и соответственно уровня цен нет, поскольку экономическая и политическая ситуации нестабильны. Кроме того, объем предложения постоянно растет, причем очень существенно. Только за два месяца последнего квартала 2015 года предложение пополнилось за счет более чем 50 новых корпусов. По итогам года прогнозируется прирост объема предложения на уровне 50% по сравнению с аналогичным показателем по состоянию на конец 2014 года.
С другой стороны, в начале 2016-го вступят в силу поправки к закону о долевом строительстве, направленные на повышение защиты прав граждан — участников долевого строительства. Они окажут серьезное влияние на развитие рынка.
С одной стороны, вводимые меры, безусловно, принесут положительные изменения с точки зрения защиты прав дольщиков, рынок станет более прозрачным. С другой стороны, подобные меры будут способствовать снижению объема предложения за счет существенного сокращения количества игроков (девелоперов) на рынке, что в свою очередь приведет к росту цен. Законопроект предполагает поэтапное введение новых требований (с 1 марта 2016 года, с 1 июля 2016 года и с 1 января 2017 года). Учитывая данный факт, а также постоянно растущий в последнее время объем предложения, влияние данных поправок на рынок недвижимости мы ощутим не ранее чем в 2017 года.
Что происходит на рынке вторичного жилья в Москве?
Что будет с ценами на квартиры в новостройках Москвы до конца 2019 года?
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
По нашим прогнозам, в 2019 году мы продолжим наблюдать все основные тенденции рынка недвижимости второй половины 2018 года. Новые проекты все так же будут выходить с дисконтом к рынку в 10-15%, девелоперы жилых комплексов — предлагать рассрочки, а также дисконты при единовременной оплате и ипотеке. Тем не менее, если сегодня в среднем клиенты могут рассчитывать на дисконт в среднем 3—7%, а по некоторым проектам и до 10%, то в следующем году средний размер скидок, возможно, сместится к верхней границе в 7—10%. Такая ситуация, вероятно, будет характерна для всего 2019 года. Скорее всего, первые положительные тенденции стоит ждать не ранее 2018 года.
Тем не менее стоит отметить, что данный прогноз актуален при условии продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки. В противном случае ситуация на рынке недвижимости в 2016 году станет еще более сложной. Девелоперы вынуждены будут бороться за каждого клиента, предлагая преференции, прежде всего в виде максимальных дисконтов. Кроме того, мы снова увидим многочисленные совместные программы застройщиков и девелоперов по снижению ипотечной ставки, когда девелопер компенсирует банку часть стоимости, которую кредитное учреждение «теряет» из-за предоставления сниженных процентных ставок по ипотеке. По сути, рынок будет стагнировать. Однако я не думаю, что власти допустят реализации второго сценария. Ведь, по сути, следствием такой ситуации станет заморозка проектов и социальный взрыв. Люди потеряют вложенные деньги, многие – работу, а строительная отрасль будет очень долго восстанавливать свою репутацию. Думаю, что государство уже просчитало все риски и скорее всего, примет решение о продлении господдержки, которая сегодня, пожалуй, единственный инструмент, поддерживающий рынок недвижимости.
Отвечает управляющий партнер W1 Evans Анна Левитова:
Я думаю, что цены в долларах и евро будут снижаться вместе с курсом рубля к этим валютам. Вместе с ростом бюджетных расходов и снижением валютных поступлений курс рубля будет снижаться скачками, по мере допечатывания рублей.
В рублях цены также будут снижаться, но несколько медленнее. Снижение будет связано со снижением покупательной способности и реальных доходов граждан. Доходы не будут расти, а расходы будут за счет продолжающегося подорожания товаров и услуг, соответственно, накопления будут тратиться, а не инвестироваться, и покупка больших квартир или покупка вместо аренды будет происходить реже.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:
Для рынка недвижимости 2015 год ознаменовался ростом объемов предложения и в то же время снижением покупательского спроса. В таких условиях цены не могут демонстрировать положительную динамику. В следующем году показатели спроса будут зависеть от нескольких факторов, в том числе от решения властей продлить программу субсидирования ипотеки и распространить ее на рынок вторичного жилья. Цены, разумеется, будут очень чутко реагировать именно на спрос.
Можно предположить, что при сохранении нынешних темпов продаж цены могут просесть на 10-15% в новостройках, дисконт на вторичном рынке жилья также составит порядка 10% к показателям 2015 года. Хотя уже в нынешнем году жилье продается со скидками – например, застройщики проводят акции теперь не только в период праздников, а, по сути, круглогодично. Даже крупные успешные девелоперы сообщают об уменьшении количества сделок, сегодня редкие проекты демонстрируют устойчивость к кризису и могут не дисконтировать.
Если весной следующего года ситуация в экономике начнет улучшаться, а реальные доходы населения расти, спрос на жилье будет медленно, но верно восстанавливаться. При таком сценарии можно предположить, что стоимость квадратного метра вырастет на 5—10%.
В заключение хочется сказать, что снижение цен на недвижимость не является отрицательным сигналом для потенциальных покупателей – в сложившихся условиях, напротив, можно очень выгодно инвестировать в квадратные метры.
Отвечает управляющий сервисом сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков:
Если ничего резко и кардинально не изменится (эскалация конфликтов, резкие скачки курсов и т. д.), то рынок недвижимости в будущем году продолжит сеое постепенное и поступательное движение вниз.
Возможны некоторые «отскоки» в типичные периоды оживления активности на рынке недвижимости: март-апрель-май, сентябрь-декабрь. Но они будут отыгрываться некоторым снижением в межсезонье.
Резких падений тоже не стоит ждать: сделки идут сейчас и будут идти потом. Всегда находятся люди, которые хотят изменить жилищные условия. А в условиях тихого рынка это делать намного проще.
Если говорить о конкретных цифрах, то на некоторые категории жилья возможно снижение цен на 20-30%.
Отвечает владелец «Мастерской честных риэлторов» Роман Храпов:
2016 год вряд ли изменит тенденцию текущего года. С учетом всех планируемых нововведений и изменений на рынке, жилая первичная и вторичная недвижимость продолжит показывать стабильное медленное снижение цен.
Застройщики придут к минимальной цене предложения уже в первой половине будущего года и дальнейшее снижение цен будет фактически невозможно.
Вторичная недвижимость, как отражение рынка новостроек в том числе, продолжит сегодняшний тренд к сокращению объемов сделок и увеличению срока продажи отдельного взятого объекта. Продавцы квартир, домов и участков все еще не будут готовы снижать цену более чем на 2-3% от текущих рекламных цен, что является явно недостаточным для привлечения действительно заинтересованных покупателей.
В целом рынок жилой недвижимости Москвы «замрет» в ожидании каких-либо новых существенных направлений движения (как вниз, так и вверх). Стабильно низкое количество продаж, большой срок экспозиции объектов и существенный разрыв между ценой спроса и предложения не смогут переломить текущую тенденцию и в следующем, 2016 году.
Отвечает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин:
Что касается рынка элитной недвижимости Москвы, прежде всего стоит отметить, что, по нашему мнению, сделки с жильем в 2019 году в основном будут заключаться на деньги, заработанные покупателями до кризиса, то есть на так называемые старые деньги. Достаточные резервы для этого, в принципе, имеются: сегодня, по данным ЦБ РФ, на банковских счетах и депозитах москвичей размещено около $45 млрд, а для более или менее успешного функционирования рынка премиум-класса Москвы достаточно намного более скромной суммы – $2-2,5 млрд в год.
Если говорить о рынке элитных новостроек, то здесь в 2019 году мы ожидаем снижение количества сделок на 15-20% по сравнению с текущим годом. Новых проектов на рынке крайне мало, а в существующих наиболее ликвидное предложение уже продано. По всей видимости, снизятся и цены: в долларах за кв. метр, по нашим данным, они упадут на 15—20%. При этом застройщики будут вынуждены быть максимально гибкими, предоставляя не только скидки, но и достаточно длительные рассрочки.
На вторичном рынке уже сегодня мы наблюдаем расслоение на два подсегмента. Первый – квартиры в самых самые качественных домах с современной дорогой отделкой под ключ, расположенные в наиболее престижных районах, так называемые trophy assets. Цены на такие объекты в 2016 году, вероятнее всего, останутся неизменными или снизятся ненамного.
Второй подсегмент – квартиры в морально устаревших или ветхих исторических домах, со старым ремонтом. Покупатели таких квартир сегодня хотят максимальных скидок. На рынке таких объектов действительно много, а желающих от них избавится становится все больше. Нетрудно догадаться, что цены на подобные квартиры будут падать как в долларах, так и в рублях. По нашим консервативным прогнозам, в 2016 году снижение долларовых цен на подобные объекты может доходить до 20-25%.
Комментарии
Отправить комментарий