Какие документы нужны для покупки 5 участков и строений?
– Покупаю земельный участок с двумя отдельно стоящими домами, отдельно стоящим зданием бассейна с сауной, отдельно стоящим зданием гаража на несколько автомобилей, прудом, двумя вагончиками, беседкой, сторожкой. Земля состоит из пяти участков, три участка в собственности, а два в аренде. Ни на одно здание нет документов на собственность. Какие документы должны быть на землю? И конкретно на каждое строение (здание) должны быть отдельные документы или на все – одна какая-нибудь бумага? В поселке у нас нет ни одной организации, куда можно было бы обратиться с этим вопросом. В какую организацию обратиться в городе?
Отвечает отдел организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Республике Мордовия:
Уже из вопроса видно, что покупается все-таки не один, а пять участков. Причем участки, которые у продавца в собственности, могут быть именно куплены (проданы) (статья 549 ГК РФ).
Те участки, что находятся в аренде, классически проданы быть не могут. По ним производится уступка прав и обязанностей по договору аренды путем составления соответствующих соглашений (статья 22 ЗК РФ). Тут могут быть некоторые нюансы.
Во-первых, с 01.06.2015 года изменена статья 448 ГК РФ, пункт 7, которой установил, что если договор заключен на торгах, то делать по нему уступки прав и перевод долга не допускается. То есть надо смотреть, когда заключен договор и как (на торгах или нет).
Во-вторых, важен срок аренды. Согласно разъяснениям Минэкономразвития России от 14.07.2016 № 21046-ПК/Д23и, передача прав по договорам аренды, заключенным на срок более пяти лет, возможна в любом случае. А вот в отношении аренды до пяти лет четкого понимания не имеется.
Как изменился порядок регистрации участков?
Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?
Документы на землю. Все участки должны стоять на кадастровом учете в Государственном кадастре недвижимости (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра»), на объекты должны быть кадастровые паспорта (выписки). До июля 2016 года регистрация прав на объекты недвижимости подтверждалась свидетельством о государственной регистрации права, которое выдавалось управлениями Росреестра по субъектам РФ. С 01.07.2016 года выдаются выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
По строениям. Конечно, на каждый объект недвижимости должны быть свои документы, аналогичные описанным выше. Права на капитальные объекты (дома, здание, гараж) должны быть зарегистрированы. А права на хозяйственные и надворные постройки (беседка и сторожка) регистрировать не обязательно. Они являются принадлежностью к главной вещи и следуют его судьбе (статья 135 ГК РФ). Права на движимые объекты (вагончик) не регистрируются.
Объекты должны быть зарегистрированы и стоять на кадастровом учете, на объекты должны быть кадастровые паспорта.
Если права на объект недвижимости оформлены и такой объект расположен на земельном участке, находящемся в аренде, то при продаже здания никакие запреты на уступку аренды вообще не действуют, так как переход прав на землю производится в соответствии с законом (статьи 1, 35 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ). В таком случае соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды можно составить как одновременно с договором купли-продажи здания, так и после. Если истек срок аренды, то покупателю необходимо обратиться в муниципалитет и заключить на свое имя новый договор аренды (пункты 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ).
Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство
Если на объекты недвижимости документы на собственность отсутствуют, то есть два варианта действий.
Первый: продавец перед продажей регистрирует на них права, в том числе, при возможности, в упрощенном порядке (статья 25.3 Закона о регистрации от 21.07.1997 № 122-ФЗ), то есть по документам на землю и кадастровым паспортам на объекты. Если упрощенный порядок неприменим, то потребуются разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 51, 55 ГрК РФ).
Второй: можно продать только землю и уступить права по договорам аренды. Покупатель оформит права на объекты недвижимости уже сразу на себя или указанными выше двумя способами (в упрощенном или общем порядке) или путем признания права в суде.
Куда обращаться. На государственную регистрацию – в территориальное Управление Росреестра по субъекту РФ через многофункциональный центр или через подразделение Кадастровой палаты (если оно в данном поселении принимает документы).
На кадастровый учет – в Кадастровую палату.
За проведением межевания земельных участков и подготовки технических планов на объекты капитального строительства – к кадастровым инженерам или организациям, имеющим инженеров в штате и осуществляющим такие работы.
По вопросу предоставления земли – в администрацию поселений или муниципального района (по разным субъектам разные полномочия). По общему правилу, если в поселении приняты Правила землепользования и застройки, то распоряжение землей осуществляется администрациями поселений (статья 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Договоры (соглашения) составляются либо самими участниками сделки (при наличии умений), адвокатами, риелторами, нотариусами, юрфирмами и т. д.
Комментарии
Отправить комментарий