Должен ли я выкупать землю под подземным гаражным боксом?
— Живу в городе Тольятти. У меня в собственности подземный гаражный бокс. На самой земле стоит трехэтажное офисное здание. В этом году мне пришло распоряжение администрации о необходимости выкупить землю под гаражным боксом или оплатить аренду этой земли. Утверждается, что я незаконно пользуюсь их землей. Мне непонятно почему, ведь гаражный бокс уже много лет у меня в собственности, да и находится он не на земле, а под, я не арендую землю ни у кого. Подскажите, пожалуйста, правомерно ли это и что мне делать?
Branko Jovanovic/FotoliaОтвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Вопрос, безусловно, интересный. Формально гараж, находящийся под землей, является объектом недвижимости, плотно с землей связанным. В этой связи оформлению подлежат земельные отношения: заключение договора аренды земельного участка или выкуп его в установленном порядке.
Однако не меньший интерес вызывает наличие над данным гаражом трехэтажного офисного здания, которое на данном земельном участке расположено, поскольку земельный участок под зданием должен быть также оформлен (передан по договору аренды или продан по договору купли-продажи) собственнику офисного здания.
Повторная передача одного и того же участка земли двум разным лицам юридически невозможна. И в этом случае требование администрации нельзя считать правомерным.
В случае же, если подземный гараж является частью офисного здания (то есть является единым объектом, согласно проектной и градостроительной документации), то арендные отношения могут быть оформлены с множественными собственниками, пропорционально доле каждого из собственников в едином объекте. В этом случае цена аренды или выкупа будет разделена на количество собственников и определена пропорционально доле каждого из них.
Таким образом, для правильного выбора способа защиты Вашего права необходимо ознакомиться с проектом здания, технической документацией БТИ и, в зависимости от полученного результата, действовать: подготовить соответствующее обращение в администрацию. А при необходимости обратиться в суд в установленном процессуальным кодексом порядке.
Как оформить в собственность землю под гаражом?
Какой налог я должен платить за машиноместо?
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:
Исходя из норм действующего законодательства, образование земельных участков для эксплуатации объектов недвижимого имущества осуществляется только в случае, если эти объекты являются наемными. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане или юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках. Принимая во внимание изложенное, необходимость оформления прав на земельный участок собственником подземного сооружения земельным законодательством не предусмотрена. А вот собственник трехэтажного офисного здания, расположенного на данном земельном участке, должен оформить этот земельный участок либо в собственность, либо на праве аренды.
Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:
Если подземный гаражный бокс находится у Вас в собственности, и у Вас имеются все соответствующие документы, платить Вы ничего никому не должны. Представьте администрации копии документов на Ваш гараж, и проблема должна исчезнуть. Если же они не согласятся с Вами, им ничего не останется, кроме как обратиться в суд, однако закон и судебная практика на Вашей стороне.
Могу ли я приватизировать землю, если уже участвовала в приватизации земли?
Упростят ли перевод земли в гаражно-строительных кооперативах?
Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:
Начнем с того, что вся земля кому-то принадлежит. Если земля не принадлежит частным лицам, компаниям, ведомствам, не отнесена к категории земель с ограниченными возможностями использования (например, земли обороны), то она считается неразграниченной, и ей распоряжаются муниципалитеты (есть исключения).
Получается, что Ваш гараж расположен на земле (то есть под землей), полномочия собственника которой исполняет местная администрация. Поскольку использование земли с Вашей стороны имеет место быть, администрация предлагает Вам два законных способа оплаты: или купить землю или платить аренду. Так что по существу требования администрации, скорее всего, законны (могут быть детали, о которых Вы не написали или какая-то специфика режима того земельного участка).
То, что гараж у Вас в собственности уже много лет, правового значения, к сожалению для Вас, не имеет. Однако, если гараж был приобретен до вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рекомендую Вам внимательно изучить документы о приобретении гаража вдруг Вы имеете право и на земельный участок?!
Теперь о подземельях. Права на земельный участок включают в себя права на весь почвенный слой вниз от границ участка до начала недр. Недра начинаются (если не усложнять) на той глубине, где ведется добыча полезных ископаемых. То есть, несмотря на то что фактически гараж находится под землей, юридически он все равно находится в пределах границ земельного участка.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Как ни странно, как собственник по новому законодательству обособленного нежилого помещения, являющегося частью здания, Вы обязаны оформить в собственность часть земельного участка, находящегося под зданием. Причем если бы Вы были собственником жилого помещения, то имели бы право бесплатной приватизации этой земли. А так как Вы собственник нежилого помещения, то обязаны оформить землю в собственность. Но не землю под конкретным своим боксом, а весь земельный участок, на котором стоит данное здание, должен быть оформлен в собственность либо взят в аренду всеми владельцами помещений в этом здании в долях в соответствии соотношения площадей их собственности к общей площади всех помещений здания. Поэтому Вы можете совместно со всеми собственниками заняться выкупом этого участка у государства.
Также Вы можете выкупить свою долю этого участка независимо от остальных. Либо арендовать долю этого участка, но, честно говоря, мне непонятен механизм аренды на выделенной в натуре части участка. Я предлагаю Вам поставить в администрации вопрос о том, что Вы готовы взять в аренду участок земли в соответствии с долями своей собственности, если они физически покажут, какой именно кусок земли должен быть взят Вами в аренду. А именно: пусть они произведут межевание, разделение участка с согласия всех собственников помещений в здании, определение границ кусочков участка каждого из собственников. А если они скажут, что этим должны заняться Вы, ответьте, что Вы этим займетесь, и подайте запрос, например, в местный Земкадастр. А когда Вас в следующий раз спросят, почему Вы не оформили землю, скажите, что Вы в процессе.
Комментарии
Отправить комментарий