Как новые правила страхования ответственности отразятся на застройщиках?

— 1 октября вступают в силу изменения, касающиеся уставного капитала страховых компаний (согласно 214-ФЗ — страхование ответственности застройщиков). Как это повлияет на застройщиков? Какие страховые компании считаются самыми надежными? Что будет, если страховую компанию исключат из списка либо она не сможет увеличить свой уставный капитал?

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Отвечает младший директор RAEX («Эксперт РА») Ольга Басова:

С 1 октября 2015 года минимальный размер собственного капитала страховой компании, занимающейся страхованием гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, увеличивается с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей.

Если страховая компания, с которой застройщиком заключен договор страхования, не будет соответствовать новым требованиям, то застройщик в течение пятнадцати дней начиная с 1 октября 2015 года обязан заключить новый договор страхования с другим страховщиком или обществом взаимного страхования либо заключить договор поручительства с кредитной организацией. Такой же срок дается и для перезаключения договора страхования в случае отзыва лицензии на осуществление страхования у страховщика или назначения временной администрации.

Повышение требований к страховым компаниям, занимающихся страхованием застройщиков, оправдано, поскольку страховщик принимает на себя крайне высокие риски, а с учетом того, что качественное перестрахование в этом сегменте отсутствует, то при реализации хотя бы одного риска небольшой страховщик не справится с выплатой страхового возмещения. Кроме этого, с появлением этого вида страхования значительная часть недобросовестных страховых компаний, собственные средства и резервы которых были наполнены «фиктивными» активами, стали активно заключать договоры страхования застройщиков. Конечно, такие страховые компании не смогут выполнить свои обязательства.

Для того чтобы подобрать надежного страховщика, необходимо ориентироваться на рейтинги надежности – чем выше рейтинг, тем надежнее компания. RАЕХ («Эксперт РА») в своих рейтингах оценивает различные параметры финансовой устойчивости страховщиков, в том числе качество активов и их реальность. Кроме этого застройщик имеет право запросить у страховщика всю информацию, подтверждающую соблюдение страховщиком требований закона, а также страховая компания может предоставить официальное письмо, выданное ему ЦБ РФ, об отсутствии предписаний о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности в течение последних шести месяцев.

Отвечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец:

В целом, для девелоперской отрасти инициатива введения обязательного страхования оправдана. Это дает дольщикам дополнительную уверенность в безопасности сделки при покупке квартиры на первичном рынке, что важно для поддержания спроса на проектах. Особенно это актуально в текущих экономических условиях. Тем не менее страхование в компаниях с небольшим уставным капиталом при наступлении страхового случая может привести к тому, что сумма страховки не покроет все обязательства. Дольщиков много, да и банк-кредитор тоже хочет вернуть свои средства. Поэтому исход массового требования возврата денег предсказать сложно. Вероятно, если что-то и удастся вернуть, то это будет не вся сумма. Даже увеличение минимального размера уставного капитала до 1 млрд рублей не решит проблему кардинально, поскольку и эта сумма не покроет всего ущерба при реализации, к примеру, сразу нескольких домов.

На мой взгляд, помимо увеличения минимального размера уставного капитала страховых компаний, стоит унифицировать системы повышения ответственности застройщиков. Сегодня девелопер может и застраховать ответственность, и получить банковскую гарантию в размере бюджета проекта, и вступить в СРО строителей. Дольщику довольно непросто разобраться, что является критерием надежности, да и властям сложнее контролировать все три направления. На мой взгляд, наиболее надежный вариант – это банковская гарантия, поскольку, в отличие от страховых компаний, кредитные учреждения имеют ресурсы для покрытия ущерба в случае возникновения такой необходимости. Кроме того, на сегодняшний день сложно дать четкую характеристику эффективности страхования ответственности застройщика. Нам неизвестно о том, чтобы за полтора года после введения обязательной страховки (с 1 января 2014 года) страховые случаи наступили.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

На мой взгляд, ужесточение требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика — это действительно одна из самых необходимых на сегодняшний день мер.

Действующие требования к уставному капиталу (400 млн рублей) не смогут обеспечить покрытие ущерба. Одно дело, если бы застройщики могли страховаться только в крупных компаниях. Однако на практике часто складывается ситуация, когда девелопер делает выбор в пользу страховщика, предлагающего наименьший процент комиссии — 0,3–0,7%. И не факт, что такие организации смогут возместить ущерб в случае возникновения страхового случая.

Думаю, что после ужесточения требования к страхованию застройщиков — увеличения размера их собственных средств до 1 млрд рублей — пул страховых компаний, к которым застройщик может обратиться, сократится. Это наверняка приведет к повышению тарифов обязательного страхования для девелоперов, которые, вероятно, переложат данную переплату на конечного потребителя, а это означает рост стоимости квадратного метра. В противном случае застройщик будет вынужден сокращать маржу, что делает девелоперский бизнес менее рентабельным и снова повышает вероятность возникновения финансовых трудностей. В связи с этим, на мой взгляд, необходимо ограничить страховщиков в максимальном размере комиссии, тогда нововведения не ударят по кошелькам покупателей.

Отвечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов:

Нововведения, которые касаются страховых организаций, осуществляющих страхование гражданской ответственности застройщиков, призваны в первую очередь обеспечить бОльшую защиту конечным потребителям жилья. Увеличение уставного капитала страховщиков есть не что иное, как попытка оградить строителей от недобросовестных страховых компаний, которые при наступлении страхового случая просто не смогут обеспечить выплату страхового возмещения по заключенным договорам. То есть чисто теоретически застройщикам, как и потребителям, новые правила игры на рынке страхования выгодны: слабые и ненадежные страховщики будут вынуждены уйти, останутся сильнейшие, соответствующие новым требованиям закона, следовательно, риски строительных компаний и покупателей жилья снизятся. Обратная сторона медали заключается в том, что стоимость страхования может заметно возрасти. Что касается страховых фирм, которые не смогут увеличить уставный капитал — все просто: им придется прекратить сотрудничество с застройщиками, а последним, соответственно, в срок до 15 октября текущего года заново застраховать свою ответственность в «правильных» страховых компаниях.