Каковы особенности ипотеки для ИП?

— Скажите, какие особенности есть при оформлении ипотеки заемщиком, который является ИП?

Stokkete/Fotolia

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Главной особенностью и отличием процедуры выдачи ипотечного кредита индивидуальному предпринимателю является то, что для других категорий населения подтверждением платежеспособности является представление справки о зарплате. Однако ИП не может представить такой документ, поскольку у него нет зарплаты, но есть доход от предпринимательской деятельности. В такой ситуации единственным способом является предоставление налоговой декларации, заверенной в налоговой инспекции.

Следующим этапом является процесс рассмотрения заявки. Здесь важным моментом будет анализ предоставленной налоговой декларации кредитными экспертами. В этой ситуации важна и доходность предпринимательской деятельности, причем многое зависит даже не от того, сколько налогов было уплачено в отчетном периоде, а от того, какую систему налогообложения применяет индивидуальный предприниматель. Более всего приветствуется использование общего режима налогообложения или же упрощенного, где показывается разница доходов и расходов. Дело в том, что, по мнению аналитиков, именно эти два способа налогообложения дают понять, прибылен ли бизнес.

Что касается банков, то многие имеют специальные программы с определенными условиями кредитования ИП. Однако предложения нельзя назвать льготными: обычно бизнесменов ждут повышенные требования и более высокие ставки. Вероятность одобрения кредита будет выше, а условия оптимальны, если индивидуальный предприниматель обратится за ипотечным кредитом банк, в котором у него открыт текущий счет.

Отвечает старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

При оформлении ипотечного кредита индивидуальным предпринимателем главным камнем преткновения становится сложность определения его реальных доходов, потому как банки, рассматривая заявку на кредит, требуют подтверждения заработков. И если с обычными заемщиками все просто — доходы подтверждаются справкой по форме 2-НДФЛ — то в случае с индивидуальными предпринимателями доходы определяются по оборотам от предпринимательской деятельности и, следовательно, по налоговой декларации за отчетный период. Однако ситуация усложняется в зависимости от того, какой способ уплаты налогов использует ИП. Если применятся общий режим налогообложения или упрощенный, в рамках которого налоги исчисляются из учета доходов, уменьшенных на величину расходов, то проблем у заемщика, как правило, не возникает. В случае использования Единого налога на вмененный доход (ЕНДВ) и патентной системы (ПСН) невозможно установить реальные доходы предпринимателя. Также настороженно банки относятся к предпринимателям, применяющим «упрощенку» с уплатой шестипроцентного налога с оборота. Другими словами, чем прозрачнее схема оплаты налогов, позволяющая достоверно установить размер получаемого дохода, тем выше вероятность получить ипотечный кредит. Кроме того, индивидуальный предприниматель имеет гораздо больше шансов получить жилищный заем, обратившись в банк, в котором ведется рассчетно-кассовое обслуживание, а также в том случае, если у него на руках весомый первоначальный взнос за жилье. Стоит отметить, что далеко не все банки готовы рассматривать ИП в качестве своих заемщиков, а если и готовы, то требуют большой объем подтверждающих документов. По-другому дело обстоит в крупных кредитных учреждениях, которые стараются предложить приемлемые условия для всех категорий граждан.

Отвечает старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дарья Кашлева:

Особых требований к заемщикам-индивидуальным предпринимателям в законодательстве Российской Федераций не предусмотрено. Однако на практике дела обстоят иначе. Во-первых, рекомендуется обращаться в те банки, которые специализируются на выдаче ипотечных кредитов ИП, при этом такое обращение должно быть подано спустя год (не ранее) с начала предпринимательской деятельности. Такие условия поставлены для того чтобы банк смог получить от ИП отчеты о хозяйственной деятельности, которые могут служить доказательствами платежеспособности.

У каждого банка свои порядки, поэтому требования, предъявляемые к индивидуальным предпринимателям при выдаче ипотеки, зависят от конкретной кредитной организации. В целом же, ипотечный кредит охотнее будет выдан тем лицам, у которых:

• стабильный постоянный доход;

• положительная кредитная история;

• чистые («прозрачные») доходы.

Все вышеуказанные требования необходимы банку для того, чтобы определить платежеспособность ИП, увидеть его возможности для погашения взятого ипотечного кредита, а также выяснить информацию по поводу погашенных (в какой срок и без просрочек ли) или непогашенных кредитов.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

ИП кредитуют не все банки. Обычно рассматривают полный пакет документов: ИНН, ОГРН, декларации за два отчетных периода и отчетность по форме банка. Этот вариант применим, если в декларациях показан доход, который позволит клиенту оформить ипотечный кредит, как правило, это упрощенная система налогообложения. Если декларации нулевые или сумма дохода по ним минимальная, то возможно кредитование по двум документам: паспорту и СНИЛС заемщика, ИНН. В этом случае доход банк рассчитывает со слов клиента и не требует его документального подтверждения. Первоначальный взнос для индивидуальных предпринимателей составляет 20%, если заявка подается по полному пакету документов, от 30% — по двум документам. Процентные ставки стандартные.