Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

— Обязан ли новый собственник, который приобрел в собственность коттедж, часть жилого дома или половину дуплекса без внутренней отделки у частного лица, платить управляющей компании жилого комплекса, где этот объект находится? При условии, что он не заключал договор с управляющей компанией, так как пока не собирается заниматься ремонтом и отделкой и не собирается там жить. И имеет ли право управляющая компания потом задним числом затребовать у него эти платежи, когда собственник займется отделкой и строительством?

Yuli/Fotolia

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Желание сэкономить это нормально, но нужно понимать, что экономия не должна быть во вред себе. Здесь актуальна поговорка «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи». Собственник должен осознавать, что в случае отсутствия платежей за эксплуатацию он не может рассчитывать на полноценную безопасность и охрану, на поддержание в исправном состоянии инженерных сетей, на чистоту и регулярный вывоз мусора, покрашенные заборы, подстриженные газоны и т. д. Ведь однажды эта собственность ему все равно понадобится, даже если не прямо сейчас.

Главная проблема управляющих компаний это невозможность собрать 100% платежей: хорошо, если эта цифра составит 60-70%, это считается нормой. Получается, 30-40% жителей поселка не платят за то, чем пользуются на постоянной основе. Новые собственники, купившие участок или дом в поселке на вторичном рынке, также часто не хотят ни за что платить. Мол, мы приобрели право собственности на недвижимое имущество, но не подписывали договор эксплуатации значит, можно за эксплуатацию и не платить. Однако в такой ситуации собственник гарантированно получит конфликт и с управляющей компанией, и с теми собственниками, которые исправно оплачивают эксплуатационные расходы.

Кроме того, нужно понимать, на чьем балансе находятся коммуникации и образовано ли в поселке ТСН (ТСЖ). Например, по закону вас могут обязать платить взносы за использование земель общего пользования, даже если вы не вступали в ТСН. Если же управляющая компания действует на основании договора с каждым собственником отдельно (без образования ТСН), тогда она, вероятно, держит на своем балансе все сети поселка, включая дороги. В таком случае есть масса способов осложнить жизнь неплательщика. Например, вас могут не пропустить в поселок на автомобиле, а пустить только пешком или не подключить к отдельным инженерным сетям.

Вопрос владельца «А могу ли я не платить?» напрямую связан с тем, какой уровень жизни ему нужен в поселке и в каком состоянии он хочет видеть свою личную собственность. Задним числом вас заставить платить не могут: только в случае, если у предыдущего собственника была жесткая связка обязательств по оплате эксплуатации, подключению и пользованию инженерными сетями поселка. Тогда, если вы пользовались сетями, вас могут обязать оплатить задолженность предыдущего собственника. Опять же в том случае, если вы являетесь его преемником по договору на пользование сетями. Однако это уже повод для судебных разбирательств: только суд может установить истину и обязать нового владельца выплатить долг управляющей компании.

Отвечает ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Владимир Бражников:

Из вопроса следует, что в данном случае речь идет об отношениях собственника жилья с управляющей компанией, обслуживающей жилищный комплекс, вероятнее всего коттеджный поселок, на территории которого расположены отдельно стоящие коттеджи и/или жилые дома на одну или несколько семей. Договор с управляющей компанией заключается на основании решения общего собрания собственников жилых помещений, которое является обязательным для всех владельцев, в том числе и для тех, которые не участвовали в голосовании. Отсутствие договора с управляющей компанией, при условии оказания услуг надлежащего качества, не является основанием для невнесения платы.

Неиспользование собственниками помещений также не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В связи с этим собственник жилой недвижимости, расположенной на территории коттеджного поселка, обязан оплачивать управляющей компании фактически предоставленные услуги даже при отсутствии подписанного с управляющей компанией договора и даже в том в случае, если он там не проживает.

При наличии задолженности по оплате фактически оказанных услуг управляющая компания вправе взыскать с собственника жилой недвижимости образовавшуюся задолженность в судебном порядке.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

Здесь необходимо уточнить следующее: договор не был заключен лично с вами или не было общего собрания жильцов с выбором управляющей компании? Если у дома есть правомочная управляющая компания, платить вам придется. Даже в том случае, если вы не подписывали с ней договор, так как ваши обязанности возникают на основании положений ЖК РФ.

Другое дело, когда управляющая компания не выбиралась общим собранием жильцов, а была назначена застройщиком или местной администрацией. Тогда можно отказаться от услуг такой компании. Для этого нужно собрать общее собрание жильцов, выбрать управляющую компанию и платить уже выбранной организации. При возникновении претензий можно сослаться на мнение Генеральной прокуратуры, считающей, что, в соответствии с п. 2 ст. 161 и ст. 44 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей компании законодательно отнесен к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме. Но сделать это нужно в течение года после сдачи дома, иначе, согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, управление будет закреплено за УК, выбранной местной администрацией.