Строительство квартир невыгодно для Москвы

Как получилось, что весь центр Москвы застроен офисами? Почему московские власти допустили появление такого формата недвижимости, как апартаменты? Что выгодно городу и что выгодно инвестору, когда осваиваются новые территории?

Lali/Fotolia

Некоторое время назад компания PricewaterhouseCoopers, занимающая аудитом и бизнес-консультированием, получила заказ рассчитать, каким образом можно освоить участок в Москве, предназначенный под застройку. На этой земле могли появиться офисные здания, торговые центры, многоквартирные дома, спорткомплексы — словом, все что угодно. Компания разработала шесть разных сценариев, по которым в строительство нужно было вложить от 140 млрд до почти 400 млрд рублей, а сроки реализации проектов колебались от четырех до 18 лет. Во всех случаях часть денег вкладывал инвестор, а часть шла из городского бюджета. Сценарии были настолько разными, что доля вложений города колебалась от 7% до почти 30% от всей необходимой суммы, а доходность этих вложений из городского бюджета – от формулировки «неприменимо» до 40%.

Когда мы читаем новости о новых строительных проектах, например, в «Ведомостях» или «Коммерсанте», то видим формулировки: «Инвестор вложит…» или «Предполагаемая сумма вложений составит...» Сколько тратит на это город, на что уходят эти деньги, окупаются ли они и каким образом, обычно не говорят.

По словам Николая Кикавы из «НИ и ПИ Градплан города Москвы», в строительных проектах город вкладывает деньги в снос старых построек и рекультивацию почвы (если строительство идет на месте бывшей промзоны), прокладку дорог, создание инфраструктуры в новом районе и, что очень важно, обслуживание этой инфраструктуры все последующие годы.

На чем же зарабатывает город? Сначала – на изменении вида разрешенного использования участка. Потом, когда застройщик начнет продавать готовые квадратные метры конечным покупателям, — на налогах на прибыль от реализации. После этого – на ежегодных налогах на доходы физических лиц, прибыль, имущество, земельного налога и арендной плате за участок.

Эти цифры власти города обязательно учитывают, когда решают, принять ли план развития территории, который предлагает девелопер, или настоять на его изменении.

Очевидно, что если строятся квартиры, то застройщик и город обязаны создать и инфраструктуру для жизни: поликлиники, детские сады, школы, парки – все это в конце концов переходит на баланс города и добавляет расходов.

Николай Кикава рассказывает о двух сценариях развития участка, которые разрабатывали он и его коллеги. Первый – строительство жилья на 2,8 тысячи человек, с магазинами и инфраструктурой и 900 рабочими местами. Второй — деловая застройка с соответствующей инфраструктурой — на 2,9 тысячи рабочих мест. В обоих случаях средства должны вложить и инвестор, и город, в обоих случаях их вложения окупались примерно за девять лет.

Для инвестора после этих девяти лет кривая доходов шла вверх и в случае жилой застройки, и в сценарии с офисами.

С расчетами для города все оказалось сложнее. При офисной застройке проект приносил небольшой доход первые три года, потом требовалось четыре-пять лет вложений, и начиная с восьмого года проект все больше и больше уходил в плюс. Перспективы для сценария с жилой застройкой были кардинально другими. За первые четыре года городской бюджет получал значительный доход (примерно вдвое больший, чем в первые годы строительства офисов), за ним следовали четыре года вложений, после чего проект на пару лет уходил в плюс. Вот только начиная с десятого года с момента старта город начинал терпеть убытки, и чем дальше, те более значительные.

Глядя на эти расчеты, становится очевидно, почему долгое время на самых лакомых участках Москвы возводили в основном коммерческую недвижимость – по большей части офисы и торговые центры. Город получал максимум от продажи или аренды земли, налогов от реализации, но при этом ничего не тратил на содержание социальной инфраструктуры. Такую же свободу давали апартаменты: пустить на самотек ситуацию с людьми, живущими в нежилых помещениях, было не только проще, но и выгоднее всего с финансовой точки зрения.

Несмотря на то что ситуация изменилась (рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложением, история с апартаментами приходит к логическому финалу), архитекторы и сейчас не могут позволить себе предлагать экономически невыгодные для города проекты: бюджет Москвы находится в дефиците. Получается, что каждый проект проходит стадию «торга» между застройщиком и городом, которые стремятся найти баланс между своими интересами. Для обеих сторон проект должен окупиться.

По правде сказать, здесь есть и третья заинтересованная сторона – горожане, которые, по идее, должны выражать и защищать свои интересы (на общественных слушаниях, например). По факту больше всего их интересы представляют законы – но только в тех рамках, в которой они способны это делать. Так что роль жителей в разделе пирога весьма скромная.

Помимо прямых выгод, нельзя забывать о дополнительном, не всегда очевидный факторе, который, однако, застрагивает и инвесторов, и город, и жителей, — это обустройство городской среды, благодаря которому может вырасти и цена недвижимости в районе, и налоговые поступления в бюджет города, и качество жизни горожан. Очень показательный пример — благоустройство Никольской улицы в Москве. Улица была перестроена и стала пешеходной в августе 2013 года. По данным PricewaterhouseCoopers, после реконструкции ставки аренды для магазинов и кафе на Никольской за год выросли так же, как за два предыдущих года (на остальных центральных улицах Москвы такого скачка не наблюдалось). Более того, в кризис ставки хотя и упали, но все же остались на 20-25% выше, чем в 2011 году, тогда как ставки на других улицах по сравнению с 2011-м ушли в минус. Как признают сами специалисты, экономический эффект благоустройства не мгновенный. Тем более никто не возьмется спрогнозировать, на сколько процентов вырастут ставки после смены плитки или прокладки велодорожек. Однако доходность недвижимости в центре Москвы перестала расти, и едва ли не единственным способом удержать ее оказались «умные» и долгосрочные стратегии, которые раньше могли претендовать только на статус приятного бонуса.

Смотреть порно онлайн без регистрации