Что происходит на рынке вторичного жилья в Москве?

Все новые предложения и демпинг цен со стороны новостроек заставил покачнуться и рынок вторичной недвижимости в Москве и Подмосковье. Эксперты рассказывают подробности.

Nikolai Sorokin/Fotolia

Изменения последних лет на рынке вторичного жилья напрямую связаны с общей экономической ситуацией в стране. Этому сектору не оказывалась господдержка, поэтому эффект более «чистый», чем на первичном рынке. В 2014 году мы наблюдали рост цен на фоне ажиотажного спроса. В 2015 году сделок оказалось на 30% меньше, чем в предыдущие 12 месяцев. На ситуации отразились также и возросшие ставки по ипотечным кредитам, и ощутимая конкуренция со стороны новостроек: выход большого количества интересных проектов по доступным ценам, а также субсидирование ипотеки на покупку жилья в строящихся домах.

Спрос упал

Прогноз на 2016 год был довольно мрачным, но оправдался лишь отчасти. «Снижение покупательской активности привело к уменьшению средней удельной цены предложения на вторичном рынке Москвы: с весны 2015 года она снизилась на 12% в рублях. Но с апреля 2016 года средняя удельная стоимость предложения фактически стабилизировалось (ежемесячное изменение не превышало 0,6% в минус или плюс), — отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — При этом в 2016 году мы видим оживление покупательского спроса. По нашим данным, за период январь-июль 2016 года заключено на 11% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года».

Таким образом, в первом полугодии 2016-го покупатели вторичных квартир в Москве были намного активнее, чем в 2015-м, но все же число сделок никак не дотягивает до показателей рекордного 2014-го.

Вот официальные данные УФРС Москвы по количеству зарегистрированных переходов прав на основании договора купли-продажи жилья.

	2014	2015	2016
Январь-июль	97 462	65 373	72 250
Январь-декабрь	162 038	113 769	—

Новостройки атакуют

Рост доли первичного рынка продолжает вытеснять предложения вторички. Московские девелоперы продолжают запускать новые проекты, согласованные еще до кризиса.

«Падение объемов предложения вторичных квартир не могло не отразиться на уровне цен: в среднем можно говорить о снижении на 4,5% за год. Одновременное падение и предложения, и цен говорит о кризисном состоянии вторичного рынка жилья. Но первичный рынок продолжает демпинговать, и на фоне снижения цен на первичном рынке вторичный рынок становится все менее привлекателен как для покупателей, так и для многочисленных продавцов, которые вынуждены предоставлять значительный дисконт», — говорит генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

И если продавцов ситуация неблагоприятная, то покупателям снижение цен только на руку. Еще два-три года назад о торге на десятую часть от стоимости квартиры в Москве и Подмосковье никто и мечтать не мог. «Сейчас выбор квартир на рынке огромен, поэтому продажа недвижимости сопровождается уступками со стороны собственников. Покупатели могут сэкономить на сделках в среднем до 10% от стоимости жилья», — говорит руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Существенное влияние на рынок вторичного жилья, вероятно, окажет программа по реновации старых промышленных зон. Эксперты прогнозируют дальнейший рост предложения эконом и комфорт-класса в границах «старой» Москвы. «Новые проекты эконом-класса в столице начинают конкурировать с новостройками ближнего Подмосковья (до 5 км от МКАД). Эти процессы будут и дальше негативно влиять на вторичный рынок жилья. Вполне возможно, что часть продавцов на время откажется от продажи своей недвижимости и будет дожидаться более благоприятных условий. Этот тезис подтверждается и падением объемов предложения за год на 15%», — отмечает Владимир Каширцев.

Стабильным остается только сегмент альтернативных сделок (обменов). Он мало зависит от колебаний рынка, так как клиент одновременно и продает, и покупает жилье. Даже если свое жилье он реализует со скидкой, то и новое приобретает по сниженной цене.

Общее состояние рынка вторичного жилья в конечно счете обусловлено одним очень важным фактором — общим состоянием платежеспособности населения.«Если ситуация в отечественной экономике стабилизируется и реальные доходы населения перестанут падать, то стабилизируется и ситуация на вторичном рынке жилья», — отмечает Владимир Каширцев.

Смотреть порно онлайн без регистрации